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09/12/2020
LA CONSTRUCCION Y EL IMPULSO DE LA ECONOMIA
EL CRECIMIENTO EN LA VENTA DE MATERIALES, EL ABARATAMIENTO DE LA CONSTRUCCION Y EL SUBE Y BAJA DE LOS INDICES.

Si bien la pandemia generó momentos de caída, se evidencia una fueRte demanda de materiales e insumos para la construcción en los últimos meses que responde a una recomposición de stocks y “compras especulativas” por la relación entre el peso y el dólar.

De acuerdo con el Indice Construya, las ventas de materiales para la construcción aumentaron en julio último un 13,6% respecto del mismo mes de 2019. De esta forma, acumularon así tres meses de subas sostenidas. 

Según informó el Grupo Construya (que nuclea a las empresas que venden insumos para las obras), a través de un comunicado, “la recuperación de la demanda se debería a una recomposición de stocks de los distribuidores que fueron abastecidos de manera insuficiente con motivo de la cuarentena, y de compras especulativas por la relación entre el dólar y el peso”.

Por su parte, las ventas de insumos también registraron aumentos, un 26,95% desestacionalizado comparado con junio último. Sin embargo, pese a estos incrementos, en los primeros siete meses del año, el Índice Construya acumuló una caída de 20,7% en comparación con el mismo período del año anterior. Además, las ventas de insumos para la construcción cayeron un  74,3% interanual en abril de este año, producto del mayor impacto que ejereció la pandemia de Coronavirus.

En este maremágnum de subas y bajas, el costo de la construcción subió, pero sigue muy lejos del salto en el valor del dólar.

Algunos comentan en el sector que este pico que servirá para “dinamizar” la actividad privada en el AMBA y que también observa un impulso en el interior del país.

Recientemente, el INDEC dio a conocer el ïndice del Costo de la Construcción (ICC), que arrojo en julio un incremento del 2,2%, producto de la suba del 5% en el rubro “Materiales” y del 1,9% en “Gastos Generales”, mientras que el ítem “mano de obra” no registró variación. En el acumulado anual, el ICC tuvo una suba  del 39,8%, pero este guarismo quedó por debajo de la inflación del mismo período, que fue del 42,4%. Esta evolución también quedó retrasada respecto de la escalada del dólar oficial, que trepó un 60% en el mismo lapso.

En este escenario algunos sostienen que se trata de un momento propicio para “invertir en ladrillos”. Este razonamiento se sostiene en que, medido en dólares, el valor de la construcción es el más “barato” de los últimos años. 

“Se va a dar una parte importante de la dinamización del sector a partir del abaratamiento del costo de la construcción en dólares. Y, aparte, siendo que hay una restricción para el acceso al dólar, la construcción siempre es el refugio natural de los ahorros más parecidos al dólar (culturalmente hablando) para Argentina. Así que seguramente va a ser un impulso cuando vuelva en AMBA la construcción y ya lo está siendo en el interior del país”, señaló Iván Szschet, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción.

“De todas maneras, hay otras medidas para que esa dinamización no sea solamente por el ahorro. Tienen que ver con incentivos a la demanda, para que la gente pueda acceder a una vivienda en Argentina, que son parte de las propuestas que le hemos hecho al gobierno y que al final del día tienen que ver con un crédito hipotecario, atado de alguna manera al salario”, agregó SZSCHET.


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El costo de la construcción medido en dólares evidenció una baja considerable en los últimos años que que históricamente cotizaba el metro cuadrado de una vivienda en torno a los u$s1000. Actualmente ese valor ronda, en promedio, los u$s 638 el metro cuadrado a estrenar, luego de tocar los u$s 1.188 en mayo de 2017. 

Por eso señalan desde el Grupo Construya, “es un momento histórico en el metro cuadrado por dólar billete, es el momento más barato de los últimos 35 años”. Mientras tanto, la cantidad total de las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires registró en agosto una caída del 45,9% contra igual período de 2019,  y la situación podría agravarse en los meses siguientes por las nuevas medidas cambiarias. Sin embargo, respecto de julio pasado, tuvieron un aumento de casi 180%, según el informe mensual del Colegio de Escribanos porteño.

Con las cifras de agosto, y en medio de la pandemia, el mercado inmobiliario en la ciudad acumuló un período de 27 meses consecutivos de caídas en las mediciones interanuales y refleja la crítica situación que está atravesando el mercado inmobiliario con una virtual parálisis en las ventas.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), también coincide en que este “abaratamiento” en dólares puede ayudar a impulsar el sector y, la economía) con las habilitaciones de las obras en el AMBA. “Construcción suburbana, edificios premium residenciales la Ciudad de Buenos Aires y depósitos para e-commerce. Son los tres segmentos atractivos, en los que hay más oportunidades”, señaló Tabakman.

Sin embargo, para Alejandro Ginevra, presidente de la desarrolladora GNV Group considera que el abartamiento de la construcción en dólares, es relativo. “Hay obras grandes que tienen muchos insumos importados y productos dolarizados, como el hormigón y el aluminio. En obras de envergadura, está más barato, pero no tanto como lo es para hacer una refacción, por ejemplo”, señaló Ginevra.

Al respecto, agregó que la construcción en un lote o algún edificio, según el barrio, pero que en general se abarató para las construcciones chicas, no así para las grandes empresas. 



Está claro que más allá de los dólares, se abre una oportunidad para invertir en moneda local, ya que el sobrante de pesos que pueda generar la economía, podría volcarse a la construcción, más aún con las limitaciones en adqusición de moneda extranjera. La compra y construcción de inmuebles en una forma de dolarizarse. Ginevra sostiene que ”la inversión en pozo va a ser la vedette para los próximos meses”. La devaluación del peso y las limitaciones a la compra de dólares produjeron dos impactos contrapuestos en la industria de la construcción. Por un lado, la actividad viene cayendo en picada (8,5% en setiembre), pero por el otro, disminuyó el costo para edificar un metro cuadrado en CABA. 

Este abaratamiento de las nuevas edificaciones responde fundamentalmente a las sucesivas devaluaciones, pero habría que aclarar que desde mayo de 2018 a la fecha, los costos de las obras en dólares cayeron casi a la mitad (46%). “Ya van 18 meses consecutivos de caída”, describe Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. 

Sin embargo, los desarrolladores aclaran que si bien los costos bajaron, el precio real del metro cuadrado también bajó, debido a la fenomenal contracción de la demanda. Estos números generan controversias en el sector inmobiliario. Como ocurriera en los útlimos años, la actividad inmobiliaria se desplomó por el doble impacto de la suba de tasas y la implementación del cepo cambiario. En setiembre, la cantidad de escrituras en Capital cayó 19%, según datos del Colegio de Escribanos. “Es el peor setiembre de la historia”, subrayó Gómez Picasso. 



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Por otra partre, en la Provincia Buenos Aires, la venta de inmuebles en los primeros 8 meses del año fue la más baja en 15 años, y representa un descenso de 38% frente al mismo lapso de 2018. Esos registros generan un fuerte debate dentro del sector por el precio real de las propiedades. Distintos relevamientos privados indican que los precios de las propiedades no bajan a pesar del desplome de la actividad. “A los valores que se publican no se cierra ninguna operación”, explica Tabakman. 

Varios actores del sector coinciden en que para vender los propietarios ofrecen rebajas en los precios de entre el 15% y el 25% del valor original. “El mercado hoy no tiene precio y las inmobiliarias contribuyen a esta distorsión”, cuestiona Néstor Kreimer, director de la desarrolladora Kuantica. 

En el contexto actual, “el valor real” de las casas y departamentos obliga a los constructores a replantear su modelo de negocios en el corto y mediano plazo. 

“No sabemos cuánto va a durar. Mi percepción es que tenemos por delante por lo menos un par de años con escasez de dólares, con lo cual la construcción y los activos inmobiliarios serán baratos”, interpreta Tabakman. 

La idea de una reactivación de la constrtucción movilizada por las grandes empresas y los ahorristas, se sostiene en la imposibilidad de girar divisas al exterior transformando sus excedentes de pesos en ladrillos. 

Norberto Lepore, dueño de la inmobiliaria homónima, hoy tiene a la venta 250 obras en CABA en distintas etapas de desarrollo, explica que “hay que diferenciar las ventas de unidades terminadas de las de pozo. El producto en pozo es más competitivo a la hora de vender”. 

La compra en pozo le permite al desarrollador vender una unidad a construir, como mecanismo para financiar la totalidad del edificio. El comprador, por otro lado, adquiere un departamento a futuro pagando en pesos, capitalizando su valor en dólares hacia adelante. 

De todos modos, el panorama actual de la industria es muy negativo. El Indec informó que en los primeros 9 meses del año, la actividad (privada y pública) cayó 8%. La Cámara de la Construcción (CAC) informó que perdió 40.000 empleos en los últimos 4 años.

Kreimer, de Kuantica, sostiene que “la ventaja relativa en dólares es temporal, porque con el tiempo, la inflación irá esmerilando los mejores márgenes”, y también sostuvo que el valor de los terrenos no bajó, y forma un parte importante del negocio, alrededor del 30% del precio de venta de una propiedad, “cuando antes representaba entre el 20 y 25%”.

Tabakman no coincide. Cree que, efectivamente, los costos de la construcción cayeron medidos en dólares, y su explicación es la siguiente: “El costo de la industria tiene dos vectores: la mano de obra y los materiales. La mano de obra está muy atrasada y una parte de los materiales cotiza en pesos”.

Sin embargo, aclaró que otros insumos básicos de las edificaciones, que representan el 70% del total, están dolarizados, como el hierro, aluminio y vidrios.Con respecto a los precios de venta de las unidades nuevas, las listas no se actualizaron, pero según Reporte Inmobiliario, pueden verse en el mercado algunoos nuevos desarrollos con precios más bajos.

A todo esto, la fuerte demanda de materiales y la posibilidad de invertir en viviendas se da en momentos que en las empresas fabricantes de insumos tienen serias dificultades para producir por las limitaciones protocolares y porque se les hace difícil conseguir materias primas. 

Fuente: Forbes Argentina / Ámbito / Clarín